摘要：新一轮五年规划又来了！日前，省委公布了《中共广东省委关于制定广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。从这次的十四五规划纲要里，我们发现了关于粤港澳大湾区发展相关的几条关（cai）键（fu）信(mi)息(ma)。...
新一轮五年规划又来了！
日前，省委公布了《中共广东省委关于制定广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》。
从这次的十四五规划纲要里，我们发现了关于粤港澳大湾区发展相关的几条关（cai）键（fu）信(mi)息(ma)。
第一，城市落户会整体松绑，大城市积分项目会精简，未来人口会继续向大城市聚集。
第二，大湾区轨道交通网络建设会基本完成。
第三，深圳前海、广州南沙和珠海横琴被放在了粤港澳大湾区发展的中心位置。
前海早已红透全国，南沙也是火遍湾区半边天，至于横琴嘛，这些年它的风头逐渐小了，颇有点没落的意思。
这次，它会不会又凭借政策等各项利好，重归神坛呢？
.01
沉睡的横琴
作为自贸区，横琴的起步很高，发展势头也好，我们来回顾一下它的发展历史。
1992年横琴被列为省级开发区
1998年列为珠海五大经济功能区之一
2004年提出建成泛珠三角横琴经济合作区
2006年放弃金融特区定位
2009年国务院通过《横琴总体发展规划》，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳探索新模式的示范区
从横琴发展的基本面来看，国家一直为它狂砸各种利好政策，而澳门也在不断为它氪金。
去年澳门狂砸44000亿投资横琴，又决定在横琴设立澳门证券交易所，十分利好横琴。
不过，横琴的楼市却似乎一直裹足不前。
2012年的时候横琴房价就三四万一平，那时珠江新城也差不多这个价钱，而彼时的南沙，房价不过五六千一平。
十年过去了，横琴均价还是在四五万上下徘徊，而珠江新城早已冲十万，南沙也到了两万，涨幅早已翻倍。
不知道当时买了横琴的人，现在会不会后悔没有投资广州而选择了珠海这个二线城市。
这些年，横琴的楼市为什么睡着了？
这和它的产业、人口有很大的关系。
因为从珠海本身来说，他的产业、人口就显得实力不足。
虽然珠海处于珠江口西岸的中心位置，与澳门隔海相望，有粤港澳跨海大桥与香港相连，未来还有深珠通道直通深圳，但就整个城市经济实力来说，它与一线城市广深还是有很大差距的。
来源：中原研究院
从去年前三季度的GDP来看，珠海涨幅虽然位于前三，但总量却排在靠后的位置。
从人口上来看，珠海常住人口202.37万人，在广东省仅排名第九。
作为横琴的腹地，珠海本身是实力是不足以和一线城市竞争的，人才和产业的吸引力也不足。
除了珠海的大环境，横琴本身建设速度缓慢，房地产先行的发展特质也让房价后期没有了上涨动力。
.02
横琴楼市的未来
过去的横琴是这样，那么现在乃至未来的横琴会如何呢？
我们立足于2020年横琴的楼市表现，来探讨一下横琴未来的发展。
从政策来说，横琴的地位被强调多年，地位不会动摇。不过概念的溢价已经被透支多年，未来不会因为这个原因，楼市得到突飞猛进的发展。
我们再从供需的角度来看看。
从供应层面，横琴现有面积为106.46平方公里，70%以上为禁建区和限建区。
而近日，横琴又将约1.3平方公里的住宅用地调整为了产业用地。
住宅未来在横琴来说，是非常稀缺的资源。
来源：中原研究院
从去年横琴的情况来看，它的供应占比为全市的4.14%，而2021年横琴预计也仅有1个新项目入市。
从需求端来看，横琴2020年的网签套数为4334套，同比增加了47.74%。
来源：中原研究院
从2020年的去化来看，横琴是珠海去化率最高的区域，达到了77.15%。
来源：中原研究院
所以横琴楼市的供需还是比较平衡。
当然，这也和2020年深圳、东莞政策收紧，深圳客外溢有一定的关系。
从量价方面，2020年横琴的总体表现还是量缩价稳。
量缩与供应有很大关系，但价稳主要是前期的泡沫太多，当利好慢慢兑现后，也仅仅是能够将将匹配它的价值而已。
来源：中原研究院
值得注意的是，2020年横琴的备案价已经开始出现微跌，这可能说明市场预期没有之前那么好了。
总的来说，目前横琴虽然供应少，但市场整体还是比较平衡的状态。未来如果轨道建设进一步完善，珠海其他靠近横琴的区域的楼市可能会对横琴有进一步的冲击。
.03
横琴值得投资吗？
那么，对于横琴，它是不是一个值得投资的板块呢？
从横琴横盘多年的现状就可以看出，之前它的房价就一直处于高位，是概念的泡沫在支撑。而现在人口、产业还没有落地，虽然新一轮的概念利好又在输出，但还是和之前一样无法支撑起房价的上涨。
所以，对待横琴，我的建议是做好长持8-10年以上的准备，那买它尚且有机会。如果少于8年，或者短线操作，那就十分不建议了。
